三分熱度下海作: 66億是否值? 怡景中心城

2021年3月7日星期日

先放圖片, 有返深圳吃喝既都好可能去過, 怡景中心城. 睇圖都知將會換上新名, 領展中心城? 暫時咁叫住先. 圖片係2021年2月頭拍攝.

https://www.linkreit.com/tc/ourBusiness/cenwalk/

根據領展網站資料, 於2019年收購

6,600,000,000 / 83900 = 78665RMB/sqm (即7866RMB/sq ft)

= 9282 HKD/ sq ft (以對RMB1.18計)

2020年4月, 深水埗新樓盤地價為8500 – 10000元/尺.

2020年4月, 啟德地, 由6700 – 12000元/尺都有.

而家領展用9000蚊尺價, 唔係買地, 而係買到現成10年樓商場.

當然, 睇返深圳商業地價水平先好下判斷.

租金reference: 福田區商場月租1000蚊.

1000rmb/sqm租.

當83900其中70%樓面可租出(70%為扣除通道,設施, 綠化等單純估計), 即月收入 83900 * 0.7 * 1000 = 58,730,000

年收入 704,760,000 RMB. 按呢條數即係9年幾就回本. 即係字面睇9倍PE?

之但係呢9倍只係租金收入, 未扣成本, 果d 太專業就唔識計, 我並非專業人士.

唔計2020年大部份REIT 又跌價又蝕錢, 過去香港REITS 都係10倍PE之內, 就咁睇買中心城呢單刁好似只係中等貨色.

怡景中心城其實好勁, 只係較細發展商而管理上好似差D, 而呢幾年東西2邊都好多大商場樓盤起好, 呢度就顯得有D OUT, 其實商場只係2008年入伙? (網上資料)當年大約係又一城開左幾年後, 深圳商場抄果種FEEL:

1. 中國開張最大間家樂福. ..... 一睇第1點就知舊啦.

2. 深圳首家ZARA 同 ZARA HOMME. 即係又一城路線.

3. 有太興同稻香等港資飲食插旗.

4. 戲院係當時相當先進, 又DOLBY 又盛.

5. 兩邊對街食肆, 做埋酒吧晚市.

而家埸內做緊大裝修, 希望搞返起個場, 唔止淨係得喜茶旺啦.

三分熱度下海作